專家呼吁建立租售并舉政策

　　專家呼吁建立租售并舉政策，由中國社會科學院城市發展與環境研究所和社會科學文獻出版社主辦的2019年中國房地產高峰論壇暨《房地產藍皮書》發布會于5月23日上午9:30在中冶大廈9層第二會議室(北京朝陽區曙光西里28號)舉行。

　　以下為文字實錄：

　　北京大學不動產研究鑒定中心主任、教授馮長春：謝謝王主任，各位上午好。非常高興來參加藍皮書的發布和研討。時間關系，我就談幾點粗淺的認識，特別是房地產的轉型發展。

　　我的認識：第一，進一步需求為導向，深化供給側改革，進一步完善基礎性的制度和政策。土地的供給、住房的供給包括保障，還有住房的金融，住房的規劃，甚至住房的一些法律政策，這些基本的制度和政策才能夠促進房地產市場的均衡或者平穩發展。其中比如土地的供給，主要是靠政府壟斷的土地供給，沒有根據需求因城怎么樣供給土地，我想能不能多渠道的供給土地。比如現在很多大城市，從外延向內生的挖潛來促進發展，我們的存量的土地進行再開發利用，由土地的使用者和開發者進一步進行協商，使用這個土地。

　　比如說我們現在實行集體建設用地和城市土地統一的市場建立，有一些集體建設性用地再開發，是不是也可以進入住宅的商品市場來滿足它的需求，現在很多是限制。比如還有一些法律的、金融的政策，我們現在提倡發行租賃住房的REITs的政策，最關鍵的是發行REITs要有法律規定，我們立法往往滯后，可能會帶來一些市場風險。一方面我們通過發行REITs可以籌集資金，加快公共租賃住房的建設和發展，但是面臨著對REITs發行以后對市場的風險，主要是對投資者，能不能通過好的收益給投資者帶來分紅，這些都是市場規范化，你的準入，資產的優良程度等等對你發行債券或者REITs都有影響，所以涉及到法律的先行和金融一些制度的完善和保障，這樣才能夠保持房地產市場的發展。

　　第二，我一直呼吁，對住房市場的發展來講，我們要多主體的供給、多渠道的保障，必須要先做好規劃，按照時序、需求來不斷地開工建設、竣工交付使用，這樣才能滿足市場的需求。剛才王主任在發布藍皮書的時候也提到，去年供給就減少了，銷售增加，未來幾年可能就會造成供給周期的延長，可能價格也會產生影響。所以首先要做好規劃，按照不同人群的需求，一個城市、一個區域需要保障的人群有多少，需要開發建設多少房子，通過市場配置需要解決多少房子，需要有一個詳細的規劃，過去我們的規劃可能只是流于政府管理的需要，但是沒有真正把規劃落地，要把規劃真正落地并有計劃、有步驟的供給，對于住房需求者來講才可以有期望。我可以根據計劃是去享受保障房或者通過市場解決自己的住房，做好住房規劃。

　　第三，現在說房住不炒，提出要建立多主體的供給、多渠道的保障政策。從多主體、多渠道來講，我最近在思考，是不是能夠發揮過去單位、企業解決職工住房的政策來考慮，有一些有實力、有條件的比較好的企業，單位，可以自建住房，滿足職工的需要，這樣就可以減少政府來保障的壓力，把這些責任，一方面屬于保障部分的，就落實到企業單位。另外需求可以通過市場來配置，通過市場來滿足，實現多渠道的供給。一些單位通過自建，一方面解決了職工或者是中低收入者住房的需求，同時也可以解決一些城市問題。比如說單位建的房子，可能和工作的地點相對比較近，解決了職住平衡的問題，也緩解了大城市交通的壓力，所以要加大多主體供給的政策。

　　第四，我們也提出了要建立租售并舉的政策?，F在完全靠政府保障，比如建公共租賃住房或者是共有產權住房，現在也出現了一些問題。根據報道，像北京和其他一些城市共有產權住房，對于市場響應來講不太熱烈，可能位置比較偏或者是產權的問題等等。租售并舉，一方面我們要保證中低收入特別是外來的新市民的住房問題，同時也要滿足大量常住流動人口的租房問題，剛才王主任也談到住房的租賃市場，發揮市場的作用來解決租住住房的問題。目前很多都是通過中介，要發揮中介的作用，一是要規范中介租賃的行為，要有一些規則，同時也要給市場一些指引，租金應該保持在什么水平，有一些學者或者是專家提出學習德國管理租賃住房市場的經驗，從政府和城市來講，對于租賃市場應該有一些管理措施和規范措施，但是不要用一些強制性的手段，還要讓市場發育、發展，要有一些優惠的政策。比如以前增加它的稅收，現在這個市場是一個灰色市場，很多租賃的都沒有去登記和交稅，如果一交稅，規范了市場，也可能增加了租房的成本，把稅收都增加了租房者的身上，所以一方面是促進它的發展，另一方面能夠滿足住房者的需求，比如租金的水平可能進行一些測算，一個城市按照分區，我們也測算過北京，把北京分成好多區，建立一個基準租金的水平，我提出一個基準租金水平的概念，這類房子在市場上，在這個區域有一個平均租金的水平，把它叫做基準租金，根據市場的需求，要租房的這些人，通過規范的中介，根據具體區位和樓層、朝向可以修正可以得到具體的租金，基準租金的作用就是可以控制監管，不要讓它大起大落，對于租房者的承受能力來講，他可以去選擇，給他一個指引，讓租房市場更加透明。另外，我們在管理的時候，在基準水平的基礎上可以增加多少幅度，這樣就可以既滿足租房者的需要，對被租房的人也有一個出租的規范行為。所以，租售并舉的情況，一方面加大保障性的租賃住房的建設，同時充分發揮市場租賃住房的作用，解決大量的中低收入的進入城市的常住流動人口的需要。